Reforma tributária e imóveis: o que o IBS e a CBS significam para quem compra em Itapema

Blog / Guia do Comprador · Publicado em 27 de setembro de 2026

A reforma tributária criou dois novos tributos sobre o consumo — o IBS e a CBS —, e o setor imobiliário ganhou regras próprias. Segundo reportagem da IstoÉ Dinheiro publicada em 17/08/2026, as operações com imóveis terão redutores de alíquota de 40% na venda e de 60% na locação, deduções fixas para imóveis residenciais e, principalmente, a manutenção da isenção para pessoas físicas que vendem ou alugam de forma ocasional. Organizamos o que muda e o que não muda para quem compra imóvel em Itapema, em linguagem simples.

O que são o IBS e a CBS?

A reforma tributária substitui gradualmente tributos sobre o consumo por um modelo chamado de IVA dual, formado por dois tributos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de estados e municípios. Segundo a IstoÉ Dinheiro, a alíquota geral desse IVA dual está estimada em 26,5%.

Para o comprador, o mais importante é separar dois papéis: quem vende imóveis como atividade — como as incorporadoras — e quem compra ou vende de forma ocasional. As regras de IBS e CBS tratam esses dois papéis de forma diferente, como mostramos a seguir.

O setor imobiliário, porém, não segue a alíquota cheia. A lei prevê redutores específicos para operações com imóveis, o que reduz de forma significativa a carga sobre vendas e aluguéis.

Quem compra um imóvel paga IBS e CBS?

Esse é o ponto que mais gera dúvida — e a resposta é tranquilizadora para a maioria dos compradores. Segundo a IstoÉ Dinheiro, pessoas físicas que realizam operações imobiliárias de forma ocasional permanecem isentas de IBS e CBS. Ou seja: a pessoa que compra um apartamento para morar, ou que eventualmente revende ou aluga um imóvel, não passa a ser contribuinte desses tributos por causa dessas operações pontuais.

Os redutores e alíquotas efetivas se aplicam, em essência, a quem atua no mercado imobiliário como atividade — como incorporadoras, construtoras e loteadoras nas vendas e na incorporação. A lei traz critérios para definir quem é considerado contribuinte; em caso de dúvida sobre a sua situação, especialmente se você tem vários imóveis alugados, vale confirmar com um contador.

Como funcionam os redutores na venda de imóveis?

Nas operações de venda, incorporação e loteamento, a reforma prevê um redutor de 40% sobre a alíquota geral. Segundo a IstoÉ Dinheiro, isso leva a uma alíquota efetiva de aproximadamente 15,9%, bem abaixo dos 26,5% estimados para a regra geral.

Além do redutor, há uma dedução fixa de R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial. Na prática, uma parcela do valor da venda fica fora da base de cálculo, o que reduz ainda mais o tributo devido na operação — um mecanismo voltado especificamente ao imóvel residencial.

E na locação?

Para a locação, o redutor é ainda maior: 60%, com alíquota efetiva de aproximadamente 10,6%, segundo a reportagem. No aluguel residencial, há também uma dedução fixa de R$ 400,00 mensais. Lembrando: para a pessoa física que aluga de forma ocasional, a regra é a isenção.

Resumo por perfil de comprador

• Comprador para morar (pessoa física): operação ocasional, isenta de IBS e CBS.
• Quem compra e, eventualmente, aluga ou revende (pessoa física): segue a regra da isenção para operações ocasionais; confirme com um contador se tiver vários imóveis.
• Incorporadoras e loteadoras: recolhem IBS e CBS nas vendas, com redutor de 40% e alíquota efetiva de aproximadamente 15,9%.
• Locação como atividade: redutor de 60%, com alíquota efetiva de aproximadamente 10,6%.

O que não muda para quem compra em Itapema?

A reforma trata dos tributos sobre o consumo. Custos tradicionais da compra de um imóvel, como o ITBI e as despesas de escritura e registro, são outro assunto e seguem explicados no nosso guia de ITBI e custos de escritura em Itapema. Antes de fechar negócio, o ideal é somar todos esses custos ao valor do imóvel para ter a conta completa.

Também não muda o essencial da compra na planta: entrada e parcelas durante a obra, normalmente corrigidas pelo INCC, e o saldo quitado ou financiado na entrega das chaves. O guia de financiamento de imóvel na planta detalha esse fluxo.

O que isso significa para quem quer comprar ou investir em Itapema?

A principal mensagem é de segurança: quem compra imóvel como pessoa física, para morar ou investir de forma ocasional, segue isento de IBS e CBS, segundo a IstoÉ Dinheiro. E, para o mercado como um todo, os redutores de 40% na venda e de 60% na locação mostram que o setor imobiliário recebeu tratamento diferenciado dentro da reforma.

Isso ajuda a tirar do caminho uma dúvida que vinha preocupando investidores. Para quem pensa em comprar em Itapema — cidade com o 2º metro quadrado mais caro do Brasil em agosto de 2026, segundo o FipeZap —, a decisão continua a depender dos fatores de sempre: localização, construtora, preço por metro quadrado e prazo de entrega.

No Tabuleiro dos Oliveiras, por exemplo, o Cologny Residence, da Santana Construtora, tem unidades a partir de R$ 853.599,00 e entrega prevista para dezembro de 2029, segundo a página do empreendimento. O guia de lançamentos no Tabuleiro dos Oliveiras reúne outras opções do bairro. Se quiser ajuda para comparar, fale com nosso time pelo WhatsApp no botão ao final desta página.

Perguntas frequentes

Pessoa física paga IBS e CBS ao comprar ou vender imóvel?

Segundo a IstoÉ Dinheiro (17/08/2026), pessoas físicas que realizam operações imobiliárias de forma ocasional permanecem isentas de IBS e CBS.

Qual é a alíquota do IBS e da CBS na venda de imóveis?

Com o redutor de 40% para venda, incorporação e loteamento, a alíquota efetiva fica em aproximadamente 15,9%, segundo a reportagem.

E no aluguel?

Na locação, o redutor é de 60%, com alíquota efetiva de aproximadamente 10,6%. No aluguel residencial, há dedução fixa de R$ 400,00 mensais.

O que é a dedução de R$ 100.000,00 na venda?

É uma dedução fixa de R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial, que reduz a base de cálculo do tributo na operação.

Qual é a alíquota geral do IVA dual?

Está estimada em 26,5%, segundo a IstoÉ Dinheiro. O setor imobiliário tem redutores que deixam a alíquota efetiva bem abaixo desse patamar.

Quem compra na planta de uma incorporadora paga IBS e CBS?

O comprador pessoa física, em operação ocasional, é isento. O redutor de 40% se aplica às operações de venda e incorporação feitas pela incorporadora, segundo as regras descritas pela IstoÉ Dinheiro.

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Fonte: IstoÉ Dinheiro, 17/08/2026. Dados reproduzidos da reportagem original.

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