O que verificar antes de assinar contrato de imóvel na planta
Blog / Guia do Comprador
O contrato de compra e venda é o documento que vai reger toda a relação entre você e a construtora até a entrega das chaves — e depois dela também. Antes de assinar, vale revisar com calma um conjunto de cláusulas que costumam gerar dúvida ou conflito mais adiante.
Registro de Incorporação
Confirme que o empreendimento tem Registro de Incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme exige a Lei 4.591/64, antes mesmo de assinar qualquer proposta ou contrato preliminar. Esse registro garante acesso ao memorial de incorporação — documento que detalha o projeto, os prazos e as obrigações legais da construtora — e é uma das principais proteções do comprador em incorporações imobiliárias no Brasil.
Prazo de entrega e tolerância
O contrato deve especificar claramente a data prevista de entrega e o prazo de tolerância — o padrão de mercado costuma ser de até 180 dias corridos além da data prevista, um período amplamente aceito pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Prazos de tolerância maiores do que isso, ou cláusulas pouco claras sobre o assunto, merecem questionamento antes da assinatura.
Índice de reajuste das parcelas
Verifique qual índice será usado para reajustar as parcelas durante a obra — normalmente o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a entrega das chaves, e o IGP-M ou IPCA depois disso, dependendo do contrato. Simule o impacto desse reajuste no valor total das parcelas ao longo do prazo de obra, e não considere apenas o valor da primeira parcela na hora de avaliar se cabe no orçamento.
Quadro de áreas e memorial descritivo
O contrato deve trazer, em anexo, o quadro de áreas (privativa, comum e total) e o memorial descritivo detalhado dos acabamentos previstos — piso, revestimentos, esquadrias, metais. Esse memorial é o parâmetro legal para cobrar a construtora caso o acabamento entregue seja diferente do prometido, então vale conferir item a item antes de assinar, e não apenas confiar na descrição verbal do estande de vendas.
Cláusulas de rescisão e devolução de valores
- Em quais condições o comprador pode rescindir o contrato e qual o percentual de retenção da construtora nesse caso.
- Prazo para devolução dos valores pagos em caso de rescisão, seja por desistência do comprador, seja por atraso excessivo da construtora.
- Se há correção monetária sobre os valores a devolver.
- Condições específicas em caso de não aprovação do financiamento bancário após a assinatura.
Vale a pena revisão jurídica independente?
Para valores altos e contratos longos como os de incorporação imobiliária, contar com um advogado especializado em direito imobiliário para revisar o contrato antes da assinatura é um investimento que costuma se pagar — principalmente em cláusulas técnicas de reajuste, rescisão e responsabilidade por atraso, que nem sempre são simples de interpretar sem apoio jurídico.
Guarde uma cópia de tudo, sempre
Depois de assinado, guarde uma cópia completa do contrato, do memorial descritivo e de todos os anexos — de preferência também em formato digital, com backup. Esses documentos serão sua referência em qualquer conversa futura com a construtora, seja para cobrar um item do memorial não cumprido, seja para embasar uma eventual reclamação por atraso. Também vale guardar todos os comprovantes de pagamento e toda comunicação oficial trocada com a construtora ao longo da obra, incluindo e-mails e mensagens — esse histórico pode ser decisivo caso algum ponto do contrato precise ser discutido mais adiante.
O que fazer se encontrar uma cláusula que não entende
Não assine nada com dúvida. Se uma cláusula parecer ambígua ou você não conseguir entender exatamente o que ela significa na prática, peça esclarecimento por escrito à construtora antes de assinar — e não durante o processo verbal de venda no estande. Explicações verbais dadas por um vendedor não têm o mesmo peso jurídico do que está escrito no contrato; se algo importante foi prometido, o ideal é que conste formalmente no documento assinado, e não apenas na conversa que antecedeu a decisão de compra.
Perguntas frequentes
O que é o Registro de Incorporação e por que ele importa?
É o registro obrigatório, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que legaliza a venda de unidades na planta conforme a Lei 4.591/64 — sem ele, a construtora não deveria estar comercializando o empreendimento.
Qual é o prazo de tolerância padrão para atraso de obra?
O mercado costuma adotar até 180 dias corridos além da data prevista de entrega, um prazo amplamente aceito pela jurisprudência do STJ, mas que precisa estar explícito no contrato.
O que é o INCC e por que ele reajusta minhas parcelas?
É o Índice Nacional de Custo da Construção, usado para corrigir o valor das parcelas durante a obra, acompanhando a variação de custos de material e mão de obra do setor.
Preciso de advogado para assinar um contrato de planta?
Não é obrigatório, mas é recomendável para contratos de valor alto, já que um advogado especializado consegue identificar cláusulas de risco que passam despercebidas em uma leitura rápida.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional especializado. Condições de pagamento, prazos e disponibilidade de unidades podem mudar sem aviso prévio — confirme sempre os dados atualizados diretamente com a construtora ou com nosso time antes de tomar uma decisão. Empreendimentos em fase de lançamento ou pré-lançamento podem ainda não ter Registro de Incorporação (Lei 4.591/64) — verifique esse ponto antes de assinar qualquer contrato.