ITBI e custos de escritura em Itapema: quanto custa comprar um imóvel
Blog / Guia do Comprador
Além do valor do imóvel, todo comprador precisa reservar uma reserva para ITBI, escritura, registro e outras taxas cartorárias. Entenda o que é cada um desses custos e como estimar o total antes de fechar negócio em Itapema.
O que é o ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel, seja ele novo ou usado. É recolhido junto à Prefeitura de Itapema, e o valor é calculado sobre o valor de venda ou o valor venal do imóvel — o que for maior, conforme a legislação municipal vigente. Como a alíquota e a base de cálculo podem ser ajustadas pela Prefeitura, o mais seguro é sempre confirmar o percentual atualizado diretamente na Secretaria da Fazenda de Itapema ou com o cartório no momento da compra, em vez de se basear em um número fixo.
Escritura pública: quando é necessária
Em compras à vista ou financiadas fora do Sistema Financeiro de Habitação, normalmente é necessária a lavratura de escritura pública em cartório de notas, com custo calculado sobre o valor do imóvel conforme a tabela de emolumentos do estado de Santa Catarina. Em financiamentos bancários tradicionais, o próprio contrato de financiamento costuma ter força de escritura pública, dispensando esse passo — mas vale sempre confirmar com o banco e o cartório qual é o procedimento no seu caso específico.
Registro de imóveis
Depois da escritura (ou do contrato de financiamento), é preciso levar o imóvel a registro no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade tenha efeito perante terceiros — é esse registro, e não a escritura isoladamente, que efetivamente torna o comprador o novo proprietário. O custo também segue tabela de emolumentos estadual, calculada sobre o valor do imóvel.
Outros custos que entram na conta
- Certidões negativas exigidas pelo cartório (federal, estadual, municipal, trabalhista).
- Taxas de análise e abertura de crédito cobradas pelo banco, no caso de financiamento.
- Honorários de advogado, se optar por assessoria jurídica própria na compra.
- Corretagem, geralmente já embutida no valor de venda pago à construtora ou negociada com o vendedor no caso de imóvel usado.
Quanto reservar no total
Como regra prática (e não uma promessa fechada), compradores costumam reservar uma faixa adicional sobre o valor do imóvel para cobrir ITBI, escritura, registro e taxas — o percentual exato varia conforme o valor do imóvel, o município e se a compra é financiada ou à vista. Antes de assinar qualquer contrato, peça ao corretor ou ao cartório uma simulação personalizada com os valores atualizados para o seu caso, em vez de usar uma média genérica de mercado.
Dica prática antes de fechar negócio
Peça à construtora ou ao vendedor uma simulação completa incluindo todos esses custos antes de assinar qualquer proposta — isso evita surpresas no fechamento e ajuda a planejar o fluxo de caixa da compra com mais precisão, já que ITBI e taxas cartorárias costumam ser pagos à parte do valor financiado.
Quando esses custos precisam estar disponíveis em caixa
Diferente do valor do imóvel, que pode ser financiado ao longo de anos, ITBI, escritura e registro costumam precisar ser pagos à vista, no momento da transferência de propriedade — o banco financia o imóvel, não esses custos acessórios. Por isso, planejar esse valor separadamente do valor de entrada é essencial para não comprometer o fechamento do negócio na reta final. Muitos compradores de primeira viagem se surpreendem ao descobrir, já perto da assinatura, que precisam de um caixa adicional disponível além do sinal e da entrada combinados com a construtora — um planejamento antecipado evita esse tipo de aperto financeiro de última hora.
Imóveis na planta têm custos diferentes de imóveis prontos?
Sim, em parte. Na planta, o ITBI normalmente incide sobre o valor da unidade no momento da efetiva transferência de propriedade — que pode ocorrer na entrega das chaves ou antes, dependendo da estrutura do empreendimento — enquanto em imóveis prontos a transferência costuma ser imediata à assinatura. Já os custos de registro seguem a mesma lógica em ambos os casos, calculados sobre o valor do bem conforme a tabela de emolumentos vigente. Por isso, ao simular o custo total de compra, vale sempre confirmar com o corretor ou a construtora em que momento exato do processo cada uma dessas taxas será cobrada.
Perguntas frequentes
O ITBI em Itapema é fixo?
A alíquota é definida pela Prefeitura de Itapema e pode ser ajustada; o valor exato deve ser confirmado diretamente com a Secretaria da Fazenda municipal ou o cartório no momento da compra.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por convenção de mercado, o ITBI costuma ser pago pelo comprador, mas isso pode ser negociado entre as partes no contrato.
A escritura é sempre necessária?
Em financiamentos bancários tradicionais, o contrato de financiamento costuma substituir a escritura pública; em compras à vista, normalmente ela é exigida — confirme sempre com o cartório.
O que acontece se eu não registrar o imóvel no cartório?
Sem o registro, a transferência de propriedade não tem efeito legal perante terceiros — mesmo com escritura assinada, o imóvel formalmente ainda não é seu até o registro ser concluído.
Leia também
- Apartamento na planta em Itapema: guia completo para o comprador →
- Financiamento de imóvel na planta em Itapema: como funciona →
- Glossário imobiliário: termos que você precisa entender antes de comprar em Itapema →
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um profissional especializado. Condições de pagamento, prazos e disponibilidade de unidades podem mudar sem aviso prévio — confirme sempre os dados atualizados diretamente com a construtora ou com nosso time antes de tomar uma decisão. Empreendimentos em fase de lançamento ou pré-lançamento podem ainda não ter Registro de Incorporação (Lei 4.591/64) — verifique esse ponto antes de assinar qualquer contrato.